家を建てられない土地とは
まずは家を建てられる地域を知る
日本には、都市計画法にもとづいて地域ごとに定められた都市計画によって、各地域の具体的な土地利用の規制や建築その他の規制、都市計画道路など各種の都市整備事業などが実施されています。
この都市計画は、原則として都市計画区域と呼ばれるエリアについて定められ、おおむね全国の約4分の1の地域が、この都市計画区域です。
この都市計画区域に含まれないエリアは「都市計画区域外」といって、都市計画法による規制はおこなわれていません。
都市計画区域内は、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられ、この区分を線引きといいます。
そして、市街化区域は、市街化を促進する地域のことで、いわゆる家をどんどん建てていきましょうという地域のことです。
ですので、工業専用地域に指定されている場合を除いて、原則として家を建てられます。
一方、市街化調整区域は市街化を抑制するために設けられた地域で、原則として宅地造成はもちろん、一般住宅も建てられません。
つまり、宅地造成をして家をどんどん建てるのではなく、田畑等を残していく環境を重視する地域のことです。
但し、農家住宅や、すでに開発許可を受けている場合、又はすでに建物が建っている敷地などでは、例外的に家を建てることができます。
大阪府内の皆さんがお住まいの住宅街は、「都市計画内の市街化区域内」だと認識いただいても結構かもしれませんね。
ところで、都市計画区域内の市街化区域と市街化調整区域の線引きがおこなわれていない地域があります。
それを「未線引き・白地地域」とは「無指定地域」と呼ばれています。
この未線引き白地地域や都市計画区域外では、農地法や森林法などの他の法律による規制がない限り、原則として家を建てることができます。
但し、未開発の場所もあり、水道や電気などを自分で引かなければならない場合もあります。
用途地域で制限が変わる
住宅を建てることができる地域でも、用途地域ごとに建築可能な用途が異なるので、用途地域ごとに居住環境には差があります。
法規制では、第1種低層住居専用地域から第1種中高層住居専用地域までと田園住居地域では「建築できる用途」を具体的に挙げ、住宅地の環境を最優先した建築制限をおこなっています。
特に、第1種低層住居専用地域では、住宅以外の用途は厳しく制限されているため、良好な住環境が望めますが、反面、容積率や建ぺい率も厳しいので、敷地が狭すぎると建物を建てれる余地があまりなくなってしまいます。
例えば、敷地面積30坪の土地があって、木造2階建ての建物を建てると仮定した場合、
第1種中高層住居専用地域で、建ぺい率60％・容積率200％の場合、建物の建築面積は18坪、延床面積は36坪を建てることができます。
一方、第1種低層住居専用地域で、建ぺい率40％・容積率80％の場合、建物の建築面積は12坪、延床面積は24坪しか建てることしかできません。
このように用途地域によって、同じ敷地面積でも建てることができる建物のボリュームは大きく異なります。
土地の購入に際しては、用途地域の特徴と共に、購入予定地に近接する地域の用途制限も考慮した方がよいでしょう。
〈用語ワード〉
・建ぺい率とは、建ぺい率の敷地面積全体に占める割合のこと
・容積率とは、各階床面積の合計の延床面積の敷地面積全体に占める割合のこと
用途地域の区分
用途地域は、住居系、商業系、工業系の3つのカテゴリーに大きく分けられます。
そして、住居系は第1種低層住居専用地域から田園住居地域までの8つ、商業系は近隣商業地域と商業地域の2つ、工業系は準工業地域、工業地域、工業専用地域の3つに小分けされます。
それでは、それぞれの用途地域の詳細を見ていきましょう。
第1種低層住居専用地域
低層住宅のための良好な住居環境を保護するための地域。
住宅以外では、小中学校、高校、図書館、老人ホーム、保育所などが建築可能です。
〈建ぺい率の限度 30%-60%〉
〈容積率の限度 50%-200%〉
第2種低層住居専用地域
小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域。
住宅以外では、150㎡以下の店舗、飲食店などを建てることができる。
〈建ぺい率の限度 30%-60%〉
〈容積率の限度 50%-200%〉
第1種中高層住居専用地域
中高層住宅のための良好な住居環境を保護するための地域。
住宅系以外では、大学、病院、2階以下かつ500㎡以下の店舗、居酒屋などが可能。
〈建ぺい率の限度 30%-60%〉
〈容積率の限度 100%-500%〉
第2種中高層住居専用地域
必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域。
住宅以外では、2階以下かつ1500㎡以下の店舗、オフィスなどが建築可能。
〈建ぺい率の限度 30%-60%〉
〈容積率の限度 100%-500%〉
第1種住居地域
大規模な店舗、事務所の立地を制限する住宅のための地域。
住宅以外では、3000㎡以下の店舗、オフィス、ホテル、ゴルフ練習場などが建てることができます。
〈建ぺい率の限度 50%-80%〉
〈容積率の限度 100%-500%〉
第2種住居地域
住宅と店舗、オフィスなどの併存を図りつつ、住居の環境を保護する住宅地域。
住宅以外では、パチンコ店、カラオケボックスなどが可。
〈建ぺい率の限度 50%-80%〉
〈容積率の限度 100%-500%〉
準住居地域
幹線道路の沿線等で、地域の特性にふさわしい業務の利便増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域。
200㎡未満の劇場、映画館などが建築可能。
〈建ぺい率の限度 50%-80%〉
〈容積率の限度 100%-500%〉
田園住居地域
農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅のための良好な住居の環境を保護するための地域。
住宅以外では、500㎡以下の農業の利便の増進のために必要な店舗等や150㎡以下のそれ以外の店舗、飲食店などが建築できます。
〈建ぺい率の限度 30%-60%〉
〈容積率の限度 50%-200%〉
近隣商業地域
近隣の住宅地の住民のための店舗、オフィスなどの利便増進を図る地域。
〈建ぺい率の限度 60%-80%〉
〈容積率の限度 100%-500%〉
商業地域
主として商業その他の業務の利便増進を図る地域。
〈建ぺい率の限度 80%〉
〈容積率の限度 200%-1300%〉
準工業地域
主として「環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を図る地域。
住宅等の混在を排除することが困難または不適当と認められる工業地。
〈建ぺい率の限度 50%-80%〉
〈容積率の限度 100%-500%〉
工業地域
主として工業の利便増進を図る地域だが、住宅を建てることは可能。
〈建ぺい率の限度 50%-60%〉
〈容積率の限度 100%-400%〉
工業専用地域
工業の利便増進を図る地域で、住宅を建てることは“不可”。
〈建ぺい率の限度 30%-60%〉
〈容積率の限度 100%-400%〉
枚方市の用途地域の指定状況
大阪府・枚方市では下記のような割合で用途地域が指定されています。
告示年月日：令和2年10月30日 告示番号：枚告示第611号
住居系 80.7％
・第一種低層住居専用地域 21.7%
・第二種低層住居専用地域 2.2%
・第一種中高層住居専用地域 31.8%
・第二種中高層住居専用地域 13.3%
・第一種住居地域 6.3%
・第二種住居地域 4.8%
・準住居地域 0.6％
商業系 3.5％
・近隣商業地域 2.6％
・商業地域 0.9％
工業系 15.7％
・準工業地域 7.9％
・工業地域 2.3％
・工業専用地域 5.5％
このデータから枚方市全体では、商業系や工業系の地域は20％未満であり、80％以上の地域が「住居系」と呼ばれる住宅として居住するのに良好で快適な住環境が整っているといえます。
枚方市は、大阪市内中心部と京都市内中心部の中間に位置して、通勤や通学などの生活利便性の高いと言われています。
さらに、このような住宅地としての良好な住環境である点が、近年子育て世代ファミリーに枚方市を終の棲家の場所として支持されている理由であるようです。
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