注文住宅で家を建てようと検討しはじめた方にとって、土地探しは家づくりの第一歩となります。

 

しかし、土地を購入するという経験をした方はあまりおられず、

「土地のポイントの見方がわからない」

「どのような手順で土地探しをはじめていけばいいかわからない」

とお悩みの方も多いのではないでしょうか？

 

そこでここでは、「失敗しない土地の選び方」について詳しくご紹介していきます。

それでは、最低限ココだけは押さえておきたいというポイントを見ていきたいと思います。

 

 

周辺環境をチェックしよう

住宅は“環境”で買う

周辺の環境と言っても、いろいろな要素が複合的に影響しあってます。

 

主な要素としては

①交通利便性

②生活利便性

③行政サービス・生活インフラ

④子育て・教育環境

⑤住環境

⑥地域の将来性

などが挙げられます。

 

上記の①～⑥には、それぞれのチェック項目があるので、それを参照して、住宅の周辺環境をチェックしてみましょう。

 

①交通利便性／通勤のしやすさ

自分自身で現地から最寄り駅まで徒歩やバスで距離感や街並みを確認してみましょう。

最寄駅までの交通手段／所要時間	徒歩、自転車、バス
最寄駅までのバス便の通勤時間帯の本数	1時間あたりの本数
始発バス・終バスの時刻	始発時間、最終時間
最寄駅から勤務先・通学先までの所要時間	通勤時間、通学時間
ラッシュ時の本数	1時間あたりの本数
通勤・通学のしやすさ	乗り継ぎ回数、混雑度、
急行などの停車	急行・快速停車の有無
始発電車・最終電車の時刻	始発時間、最終時間
通勤交通費	往復金額、定期代
通学交通費	往復金額、定期代
タクシーの利用しやすさ	待ち時間、台数の多さ
将来の利便性向上	複々線化、増発計画、乗入れ計画
道路網の整備状況	混雑度
自動車交通の利便性	距離や所要時間

 

②生活利便性

現地からの徒歩圏内にどの程度の施設があるのか確認してみましょう。

買い物の利便性1	商店街、スーパーなど
買い物の利便性2	生鮮食品店舗など
買い物の利便性3	コンビニエンスストア
金融機関の利便性	郵便局、信用金庫、銀行、ATMの有無
行政機関の利便性	役所、警察署、保健所など
飲食施設などの利便性や充実度	レストラン、カフェ、定食屋、ファストフード店など
医療施設の利便性や充実度	小児科、歯科、診療所、総合病院
福祉施設の利便性や充実度	福祉施設、デイケアなど

 

③行政サービス・生活インフラ

特に医療施設は、暮らしの中で利用頻度も見込まれるため、徒歩や車での行きやすさを確認しましょう。

文化施設・サービスの充実度	図書館・公民館など
医療サービスの充実度	医療費補助・定期検診・成人病検診
福祉サービスの充実度	各種補助やケアサービス
住宅取得支援制度の充実度	融資や7助成金補助金など
ごみの収集方法	分別内容（生ごみ・アルミ・ビン缶）
自治体財政の健全性	財政状況の良否
インフラ設備状況	上下水道、電気、ガス
通信インフラの整備状況	通信サービス提供会社
水道負担金等の状況	負担金の有無や金額

 

④子育て・教育環境

お子様がおられるご家族は通学路を一度、自分自身で歩いてみて交通量や安全性の確認をおこないましょう。

保育環境	保育園、幼稚園、　空き状況や時間外保育
周辺の子供の遊び場	公園、遊び場　安全度
子供たちの数	同年代の子供の多さ
小学校・中学校の通いやすさ	学校区、学校までの距離や通学路、所要時間
通学路の安全性	大通りの有無、歩道の有無
学校の教育環境	校風や雰囲気
学習塾の状況	学習塾の評判や通いやすさ

 

⑤住環境

特に隣家やご近所での騒音やごみ屋敷などトラブルメーカーがいないか、ご近所の方へ直接ヒアリングして廻りましょう。

また、嫌悪施設の存在は住宅地や住宅そのものの価値にに大きく影響を及ぼし、資産価値にもマイナスに影響するため調査は必須です。

騒音・大気汚染、悪臭などの有無	騒音、廃墟、ごみ屋敷など
災害履歴	津波、洪水、高潮、土砂災害、液状化現象
嫌悪施設の有無	風俗店、騒音、大気汚染、土壌汚染、悪臭などを引き起こす公害発生施設
緑地環境	公園、緑地
街並みの等の住環境	土地の利用状況、街の美しさや成熟度
法規制の状況	用途地域、建ぺい率、容積率、地区計画
防犯防災面からの安全性	避難場所など
住民の状況	年齢層や所得水準

 

⑥地域の将来性

今後の街の発展性は、将来の暮らしにも影響するため、役所等で要チェック。

大規模開発計画の有無	開発予定の大型商業施設など
鉄道の新線計画の有無	立ち退きや計画位置によっては街並みが大きく変化
幹線道路の整備計画	幹線道路や高速道路・インターチェンジ新設計画

 

 

土地の値段の調べ方

公示価格は有力な指標

土地の適正な取引価格に指標を与えるためにつくられた制度に地価公示があります。

全国約2万6000所の地点について、毎年1月1日現在の正常な地価を判定して、毎年3月下旬頃に国土交通省から発表されます。

この発表される地価が公示価格です。

一般の住宅地では、近くの標準地の公示価格によって、周辺地域の地価の相場を知ることができます。

 

公示価格は、地域の地価相場を把握するのに便利な指標ですが、地価はその土地の形状や地形、道路付けなどの個別的な要因により、大きく変化しますので、公示価格によって知ることのできる地価の相場も、1つの目安として考える必要があります。

 

都道府県でも同様の調査で7月1日現在の地価を9月下旬頃に発表しています。

都道府県基準値標準価格といって、公示価格を補うもので、役所の公報に掲載されます。

 

 

路線価の利用の仕方

土地の値段の目安を知るもう1つの方法は、相続税の路線価を利用する方法です。

相続税の路線価というのは、相続税や贈与税などの課税のため、都市部の道路ごとに国税局長が決定した土地の「単価」のことで、1㎡あたり千円単位で表示されます。

 

路線価は国税庁のホームページで調べることができます。

全国の路線価図が公開されているので、閲覧する年分、都道府県、市区町村を選択して表示させます。

 

この相続税の路線価の便利なところは、公示価格と違って、買いたい土地が接する道路の単価がそのまま出ているので、道路ごとの微妙な地価の差が単価に反映されているところです。

相続税の路線価は、公示価格のおおむね80％を目安につけられていますので、その土地の単価のおおよその相場を知るためには、相続税の路線価を0.8で割り戻せば求めることができます。

 

たとえば、路線価図で「400」という数字の道路に面する土地の単価は、400÷0.8＝500千円／㎡と求めることができるわけです。

 

ただし、路線価の金額がそのまま、その土地の価格になるわけではないので、注意が必要です。

角地など道路の接道状況、地形、間口や奥行、面積など、その土地の固有条件によって評価額は上下します。

 

 

敷地のポイント

敷地の状況をチェックしよう

家づくりのための土地探し、土地選びでは、周辺の環境と同様に、敷地自体の状況を的確に把握し、問題が無いかを確認しておく必要があります。

建築基準法上の道路と接道義務や、日照・通風・前面道路の状況、敷地の形状や地形、広さ、地盤の状況、法規制の状況など多面的な観点から、検討をおこなう必要があります。

主なチェックリストは下記に記載の通りですが、はじめて家を建てる方が土地の状況を見ただけで、これらのチェックリストすべて見て、的確に判断することは非常に困難なことです。

 

できれば、土地選びをはじめた時点から、信頼できる工務店に土地現場同行をしてもらい、検討している土地をその都度確認してもらい、プロの意見をもらうようにしましょう。

 

 

 

土地選びのチェックリスト

土地選びのポイントとしては大きく2カテゴリーに分けられます。

1.環境条件

2.敷地の画地条件

以上の2大カテゴリーに分けられ、さらにそれぞれ項目がいくつかあります。

 

1.環境条件

チェック項目	評価項目
道路の向き	◎南側道路　 〇東側道路・西側道路　 △北側道路
日照・通風は良いか	◎敷地にゆとりがあり日照・通風良　 〇ある程度の日照・通風を確保　 ▲建て込んでいて日照・通風不良
水はけは良いか	◎高台で水はけの良い土地　 〇平坦地で普通の土地　 ▲周りより低い水はけの悪い土地
街並み・景観・住環境	◎街並みの整った計画的な住宅地　 〇戸建て住宅中心の一般住宅地　 △アパートなども混在する住宅地　 ▲工場や店舗なども混在する地域
周辺の平均的な敷地規模	◎200㎡以上　 〇150㎡以上　 △100㎡以上　 ▲100㎡未満
隣接地の状況	◎一般の戸建住宅　 〇住居系用途（アパート等）／空き地　 △非住居系用途・高層建物　 ▲嫌悪施設、高圧線等の近隣
前面道路の交通量	◎交通量は少ない　 〇交通量は普通　 ▲幹線道路で交通量多い
前面道路の幅員	◎6m以上／歩道付き　 〇4m以上　 ▲2項道路
敷地形状は良いか	◎整形（長方形）　 〇ほぼ整形　 △不整形・旗竿地
地形は良いか	◎平坦もしくはやや南傾斜　 〇やや東傾斜／西傾斜　 △やや北傾斜　 ▲傾斜地・崖地

 

 

 

2.敷地の画地条件

チェック項目	評価項目
間口は十分にあるか	◎12m以上　 〇8m以上　 △5m以上　 ▲5m未満
十分な広さがあるか	◎建てたい広さの住宅を余裕をもって建てられる　 〇建てたい広さの住宅を何とか建てられる ▲◎建てたい広さの住宅を建設可能か不安がある
道路との高低差は適切か	◎道路よりやや高い　 〇道路とほぼ平行　 ▲道路より低い
地盤は良いか	〇台地などの良好な地盤　 △台地と谷地の境　 ▲谷地等の軟弱地盤
登記上の記載 （※の項目を除く）	a.地名地目 b.※住居表示 c.地目　 d.登記面積 e.※実測面積 f.所有権 g.所有権以外（抵当権等）
法的制限	a.都市計画区域	□市街化区域　□市街化調整区域 □未線引区域　□準都市計画区域 □都市計画・準都市計画区域外
	b.用途地域	□第1種低層住居専用地域　□第2種低層住居専用地域 □第1種中高層住居専用地域　□第2種中高層住居専用地域 □第1種住居専用地域　□第2種住居専用地域 □準住居地域　□田園住居地域 □近隣商業地域　□商業地域 □準工業地域　□工業地域　□工業専用地域
	c.防火・準防火地域	□防火地域　□準防火地域　□法22条地域
	d.建ぺい率 e.建築面積の限度 f.容積率 g.延床面積の限度 h.高さ制限 i.計画道路の予定 j.建築協定 k.その他の制限
敷地が接する道路	a.道路の所有 b.道路幅員 c.敷地と接する長さ
設備関係	a.電気 b.ガス c.水道 d.雨水雑排水 e.汚水
敷地と周囲との状況	a.境界線の距離 b.対角線の距離 c.土地の傾斜 d.隣地・道路との高低差

 

 

土地選びのカギは地盤

土地の地盤状況は、土地選びのキーポイントになる重要な要素です。

軟弱な地盤であっても地盤改良や基礎の形状によって、安全な住宅を建てることはもちろん可能ですが、各地の地震被害の事例を見ても、軟弱地盤の地域での被害が圧倒的に大きいことを改めて指摘しておきます。

 

もちろん良い土地であれば価格は一般的に高くなりますし、予算面でのある意味での割り切りは必要なこともあるのですが、軟弱地盤が予想される地域の土地を購入する場合は、地盤調査を1社に依頼するのではなく、2社以上に依頼する「セカンドオピニオン」も検討してみるのもいいかもしれません。

 

地盤調査の調査方法はスウェーデン式サウンディング試験など住宅用の地盤調査方法は各社似たり寄ったりではあるのですが、地盤調査データをどう解釈するかは各社により判断が分かれます。

 

つまり、同じ地盤調査のデータがあったとしても、地盤調査会社によって「地盤改良工事が必要」と判断する会社もあれば、「地盤改良不要」との判断を出す会社もあるということです。

ですので、そのような場合に複数の地盤調査会社の見解を聞くことで、客観的な判断をすることがよりできます。

 

 

 

土地探しで注意すべき「道路と敷地の関係」

道路に接することが必須

建築基準法では、都市計画区域内の土地については、少なくとも2m以上、道路幅員4m以上の道路に接していなければ、建築物・住宅を建てる敷地として認められません。

これを接道義務といいます。

 

しかし、実際の道路の多くは、幅員4m未満のものも多く、このままでは建物を建てられない敷地が多く生まれてしまいます。

 

このため、建築基準法では、接道義務が施工された昭和25年11月23日現在、すでに建物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路でも、特定行政庁（市区町村や都道府県のこと）が指定したものについては、建築基準法上の道路として扱うことにしています。

これを一般に「2項道路」と呼び、この2項道路では2m以上接する敷地でも建物・住宅を建てることができます。

 

2項道路に面する敷地に建物・住宅を建てる場合には、原則として道路中心線から2m後退した線を道路と敷地の境界線として取り扱うことになっています。

 

つまり、自分の敷地であっても、道路中心線から2m以内の部分は敷地面積に入れずに、建ぺい率や容積率の計算をしなければいけなくなります。

これを一般的に「セットバック」といい、土地を購入する際には、建築基準法上の道路に2m以上接しているのか、またできればセットバックが不要な道路幅員4mに接した敷地を購入するようにしましょう。

 

 

特殊な場合の条件

道路の反対側が川や崖、線路敷地などになっている場合、反対側への道路の拡幅はできないので、道路反対側から4mの線が、道路と敷地の境界線とみなされます。

 

ただし、土地の状況からやむを得ない時で、建築審査会の同意を得た場合には特例などで緩和される場合もあります。

 

こうした接道条件は、土地選びの際に真っ先に確認しておかなければいけない必須項目です。

 

―「接道義務」をクリアしているか？―

これは調査すべき必須項目であり、最優先で調査する必要項目であることを忘れないようにしましょう。

 

土地を購入する場合には、重要事項説明の際に説明をきちんと聞いて確認しておくことが重要です。

 

また、既に土地を所有されている場合などは、市区町村などで道路台帳などで確認する必要が出てきますので、忘れないよう注意しましょう。

さらに建て替えの場合にあるのですが、すでに建物が建っている土地であっても、接道条件が満たせないために、建て替えすることができないというケースが稀にありますので、同じく市区町村などで事前確認が必須となります。

 

 

条件の悪い土地には注意！

「旗竿敷地」は避けたい

接道条件を満たしている土地であっても、できるだけ整形な土地（＝長方形）であることが望ましいといえます。

土地には路地状部分だけで道路と接道している「旗竿敷地」とか「路地状敷地」などと呼ばれる土地があります。

 

こうした、旗竿敷地は、一戸建て住宅の環境としては道路から奥まった静かな環境であり、悪くないと思われるかもしれません。

しかし、問題は「駐車場が停められるか」です。

路地状部分の幅で長さによっては、駐車スペースが取れなかったり、乗り降りが困難な路地状敷地が多く見受けられます。

不動産広告などでは、一見駐車は余裕持ってできるかのように表記されているけど、実際は車を停めるにはかなり窮屈なことも多々あります。

 

また地域によっては条例などで、一般の一戸建て住宅であっても、路地状部分の長さが20mを超える場合には、接道長さが2mではなく、3m以上接していなければいけないという地域もありますので、その地域ごとの特性を知っておくことは重要です。

 

さらに3階建て以上の建物や集合住宅などの特殊建築物では、路地状部分の形状により、さらに厳しい規制がかけられている場合もあります。

 

できれば旗竿敷地は避けるべきでしょう。

 

 

「袋地」は囲繞地通行権に注意

道路の全く接していない敷地を「袋地（ふくろじ）」と言います。

こうした土地は、すでに建物が建っていて、隣地を通り抜けて道路に出るという形になります。

 

この場合、袋地に居住する方は、隣地の敷地内を通らせてもらう権利を持っており、これを「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」といいます。

 

しかし、この囲繞地は、袋地に住む人が通行するための最小限のスペースを確保するための権利でしかなく、建物の新築や建替えをおこなうために他人の土地を借りることができる権利ではありません。

 

したがって、今現在、袋地に建物がすでに建っていても。囲繞地通行権による家の建て替えを主張することは原則的にできませんので、土地選び際には注意が必要です。

 

こうした旗竿敷地や袋地が生まれる原因の多くは、もともと1つの敷地であったものが、敷地の一部の売却や相続による分割によって生じたものと言われています。

旗竿敷地や袋地の新築や建替えのために、道路に面する隣接地の一部を建築確認申請用として貸すことがありますが、こうしたことを行うと、将来、隣接地の方で建て替えをおこなう際に、以前に貸した敷地部分を建築敷地に含めることができなくなり、トラブルの原因にもなります。

 

貸す方も借りる方も、トラブルの原因となりますので、やはり旗竿敷地や袋地の購入は避けるべきでしょう。

 

 

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